Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI peuvent être souscrites aussi bien en direct que par l’intermédiaire de l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie. Quels sont les avantages pour l’une ou pour l’autre de ces deux options, et à qui s’adressent-elles ?
La SCPI, un produit destiné à tous, quel que soit l’objectif fixé
La SCPI est un produit qui permet à un individu d’accéder à l’immobilier sans avoir à engager des fonds importants comme dans le cas de l’achat d’un bien en direct. C’est une société de gestion spécialisée qui se charge d’acquérir le bien et de le proposer à des investisseurs associés qui se partageront alors les revenus locatifs. En effet, l’immobilier devient en bien en commun, et les loyers seront distribués sous forme de dividendes en fonction de l’apport initial de chaque associé.
Ces dividendes seront versés mensuellement, tous les deux mois ou chaque trimestre, selon la SCPI choisie et en fonction de la politique de la société de gestion. Attention, certaines SCPI ne donnent pas toujours lieu à la distribution de dividendes, mais plutôt de plus-values. C’est le cas lorsque la société de gestion achète un bien décoté et le fait valoriser pendant plusieurs années afin de réaliser des gains. Ces SCPI sont celles de la famille des SCPI de plus-value.
Pour en revenir aux dividendes, ceux-ci peuvent servir à la fois de compléments de revenus ou de compléments de retraite. Ils peuvent aussi être injectés dans un contrat d’épargne afin de développer un certain capital au fil des ans : c’est ce que propose l’assurance-vie. Ce capital est disponible pour financer un projet, et s’il est verrouillé jusqu’à l’âge de la retraite, il sera converti en rentes viagères.
Prenons l’exemple de Paul qui souscrit en direct et de Jean qui choisit plutôt la SCPI dans une assurance-vie.
Souscrire en direct : les plus
Paul perçoit des dividendes qu’il est libre d’utiliser directement en complément de ses revenus mensuels. Il augmente ainsi son pouvoir d’achat. Paul est aussi libre de souscrire à différentes familles de SCPI :
- les SCPI fiscales s’il souhaite réduire son imposition
- les SCPI de rendement s’il a pour objectif de profiter de revenus locatifs de qualité
- les SCPI de plus-value comme nous l’avons expliqué plus haut, s’il table sur la réalisation de plus-value à la revente du parc
Ces différentes options ne sont pas toutes disponibles dans un contrat d’assurance-vie : c’est ce que nous allons aborder toute de suite.
Souscrire via une assurance-vie : préparer la retraite malin
Jean choisit quant à lui d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie. En effet, il est très avantageux de choisir ce montage pour préparer sa retraite tout en profitant d’une fiscalité attrayante.
Voici le mécanisme :
- l’assureur achète des SCPI auprès de la société de gestion qu’il a choisie.
- il les propose à son tour à Jean. Le choix est cependant assez limité, puisque ce sont des SCPI spécialement sélectionnées par l’assureur parmi toute la gamme proposée par la société de gestion. Ce sont la plupart du temps des SCPI de rendement, car elles aboutissent à la meilleure rentabilité, étant donné que certains frais seront aussi prélevés par rapport à la détention du contrat.
- la société de gestion verse les dividendes à Jean, mais via l’assurance-vie. Jean ne les perçoit donc pas en direct : c’est ce qui constitue le point fort du montage.
En effet, dès que les dividendes sont injectés dans l’assurance-vie, ils deviennent automatiquement des primes. Or, l’assurance-vie propose l’avantage de déduire le montant des primes de l’impôt sur le revenu de Jean.
Résultat : Jean prépare sa retraite tout en défiscalisant intelligemment !
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