Pour investir sous Pinel Plus ou Super Pinel, le choix d’un appartement neuf en VEFA est requis. Rappelons que ce dispositif est le prolongement du Pinel d’origine qui s’éteint le 31 décembre 2024. Il est destiné à tout individu souhaitant gommer tout ou partie de son impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d’un bien neuf sur une durée d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En effet, le principal attrait de la loi Pinel Plus réside dans ses réductions fiscales de 12%, 18% ou 21%.
Dans cet article, nous nous focaliserons sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui concerne les logements neufs, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une vente sur plan.
Le contrat de réservation en VEFA
Ce document contractuel est conclu entre l’acquéreur et le promoteur immobilier. Rappelons que dans le cadre d’un investissement Pinel, seuls les logements collectifs au sein d’un immeuble de copropriété sont éligibles, et la construction est alors prise en main par le promoteur. Ce contrat, souvent méconnu, joue un rôle déterminant dans la protection des droits et des intérêts des deux parties.
Le contrat de réservation VEFA est un acte juridique qui engage le promoteur immobilier à réserver un logement neuf à l’investisseur, moyennant le versement d'un dépôt de garantie. C’est une étape préliminaire à la signature du contrat de vente définitif qui interviendra une fois la construction achevée.
Les mentions obligatoires
Le contrat de réservation VEFA doit obligatoirement contenir un certain nombre de mentions. Citons entre autres l’identité des deux parties, la description précise du logement (surface, nombre de pièces, annexes). Le logement Pinel doit répondre à certains critères tels que la surface minimale habitable, ainsi que celle des parties extérieures privatives qui sont obligatoires (terrasse, balcon). Par ailleurs, à partir d’un T3, une double orientation des pièces principales est exigée.
Les autres mentions obligatoires dans le contrat de réservation sont le prix de vente et les modalités de révision éventuelle, le délai d’achèvement des travaux et les modalités de résiliation du contrat. Idem pour les conditions se rapportant aux garanties.
Quels sont les avantages et les inconvénients liés au contrat de réservation VEFA ?
Pour l’investisseur, les avantages concernent l’acquisition d’un logement neuf conforme aux dernières normes de construction et de performance énergétique. Le logement est en effet classé comme étant une maison passive, ayant été construit suivant la réglementation RT 2020.
L’investisseur dispose également de la possibilité de personnaliser son logement, non par rapport à la disposition des pièces qui est la même pour l’ensemble du bâtiment, mais plutôt au choix des finitions et des équipements. L’investisseur bénéficie, par ailleurs, des garanties légales et contractuelles.
À retenir également que l'investissement en VEFA permet de cumuler les avantages fiscaux, grâce à la déductibilité des intérêts de l’emprunt, ce qui amoindrit davantage le montant de l’impôt sur le revenu. De même, les frais de notaire – qui sont réduits pour l’acquisition en VEFA – sont réduits et déductibles de l’assiette imposable.
Attention, cependant : l’investisseur signe un engagement irrévocable dès la conclusion du contrat de réservation, sauf cas de conditions suspensives. De même, le prix ne peut plus être négocié en cours de construction. Ainsi, il est donc important de faire relire le contrat par un notaire, un avocat ou un conseiller indépendant en gestion patrimoniale. Songez aussi à comparer les offres de plusieurs promoteurs. En effet, la construction d’un bâtiment Super Pinel est coûteux, du fait des exigences susmentionnées. Il se révèle donc capital de réduire autant que possible le montant de l’acquisition afin rentabiliser l’investissement.