Ne pas s’alourdir avec les contraintes de la gestion locative d’un bien destiné à l’exploitation, c’est possible grâce aux sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI ! De plus, le coût de l’acquisition est nettement plus accessible, en plus de la possibilité de diversifier votre portefeuille à votre guise. Les SCPI, comment ça fonctionne, quels sont les avantages et quels sont les points à considérer avant d’investir ?
Des actifs pierre-papier pour le grand public
Des fonds financiers sont collectés auprès d’un grand nombre d’investisseurs qui sont des personnes physiques ou morales souhaitant placer de la « pierre » dans leur portefeuille. Cela par le biais de l’émission de titres de propriété – qui représentent le « papier ». Ces fonds, une fois collectés, serviront alors à réaliser l’acquisition de plusieurs biens immobiliers qui constitueront le patrimoine de la SCPI. Toutes ces opérations d’émission de titres, de collecte et d’acquisition sont endossées par un exploitant : la société de gestion. Celle-ci se fixe comme objectif de mettre en location l’ensemble du parc immobilier pour générer un rendement élevé et des loyers de qualité qui seront distribués à tous les investisseurs porteurs de parts. Ces derniers les perçoivent alors sous forme de dividendes, calculés à partir du montant de leur investissement, c’est-à-dire de leur quote-part.
Quels avantages pour l’investisseur ?
L’investisseur a accès à l’immobilier sous toutes ses formes, à moindre coût, puisqu’il souscrit à des parts de SCPI dont le prix s’étale sur une fourchette de moins de 200 euros à 1000 euros en moyenne. Ce qui lui permet d’acquérir une seule part, ou plusieurs dans le but de diversifier son portefeuille et de profiter de dividendes provenant de différentes SCPI, voire de différentes sociétés de gestion.
Nous avons mentionné l’accès à l’immobilier sous toutes ses formes : les SCPI sont en effet adossées à des immeubles professionnels et résidentiels, basés dans différentes régions : Île-de France et provinces françaises, pays en zone euro et hors zone euro.
Les SCPI permettent également de mettre en place de multiples stratégies, par exemple en ce qui concerne son financement : cash ou à crédit avec la possibilité de tirer profit de l’effet de levier. La stratégie concerne également l’acquisition : en pleine propriété ou en démembrement – c’est-à-dire l’achat de parts en nue-propriété pour les personnes physiques et celui des parts en usufruit pour les professionnels. Les SCPI peuvent aussi être acquises par le biais des assurances-vie et des produits d’épargne pour la retraite, pour ceux qui souhaitent épargner au moyen des dividendes dans le but de capitaliser et anticiper leurs vieux jours.
Autre avantage et non des moindres : la stabilité des rendements, indépendamment de la conjoncture. Les taux de distribution pour toutes les SCPI confondues tournent en effet autour de 4.4% sur les 5 dernières années, y compris celle de l’année historique 2020 marquée par une crise économique sans précédent. À titre indicatif, le rendement de 2020 était de 4.18%.
Quelques précautions avant d’investir
Avant tout, sachez que les SCPI sont des actifs ayant comme sous-jacent l’immobilier, et sont donc destinées à ceux ayant un horizon de placement long terme. La durée de détention recommandée est d’au moins 8 ans. Vérifiez également qu’elle coïncide avec vos objectifs de placement, étant donné que ces supports sont relativement illiquides. Il vaut donc mieux faire le bon choix dès le départ, en s‘appuyant sur les recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) si vous faites vos premiers pas dans la constitution de votre portefeuille.
D’autres points sont à surveiller, tels que le rendement net de l’investissement, après fiscalité et déduction des éventuels frais. Ainsi, planifiez la réalisation de plusieurs simulations, pour lesquelles vous pouvez aussi faire appel au CGPI afin d’affiner votre choix final.